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Do Contrato de Locação de Imóvel não residencial – Observações aos empresários.

O contrato de locação de imóveis urbanos é regido pela Lei nº8.245/91 e alterado pela Lei nº 12.212/2009, entre os tipos de locação previsto, é interessante pontuar alguns aspectos da locação de imóvel não residencial disposto no seu artigo 51.

As locações de imóveis não residenciais possuem características próprias, como a de viabilizar ao inquilino a chamada renovação compulsória disposta no artigo 51 da Lei nº8.245/91. Para tanto, o direito a renovação do contrato de locação deverá ser exercido dentro do prazo estabelecido. Qual seja: dentro do prazo compreendido entre 1 ano à seis meses antes do término do prazo do contrato de locação sob pena de perder este direito.

Se o locador não quiser renovar, e dentro do prazo estabelecido, poderá o locatário promover ação renovatória de aluguel comercial para manter seu ponto comercial. Caso procedente a ação a sentença, o locador estará obrigado a renovar a locação comercial, e em caso de descumprimento poderá ser o locatário indenizado!

Entretanto, existe na lei de locação comercial situações que o locador não está obrigado em renovar o contrato de locação. Situações previstas no artigo 52 da Lei de Locações Comerciais.

São 2 as situações:

1) por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

2) caso o imóvel seja ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

E, neste caso, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

A lei prevê ainda que se tratando de locação de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato se for utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Ademais, o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

A lei prevê ainda em seu artigo 72, havendo uma proposta melhor de locação, o locador deverá apresentá-la ao locatário para que ele exerça o seu direito de preferência de pagar o que foi ofertado para manter a locação. Se não existir proposta de locação em melhores condições que a ofertada pelo locatário, ou no prazo de três meses da entrega do imóvel não for dado destino algum ao imóvel, poderá o locatário entrar com ação de indenização por perdas e danos materiais.

Frade Sousa Advocacia

Por Frade de Sousa Advocacia

Paulistano, advogado com foco em direito empresarial, trabalhista, de família e de mercado de capitais. Fazer da minha profissão a minha missão! www.fradesousa.com.br

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